Приобретение квартиры в ипотеку

Очень распространенный вариант покупки недвижимости в Польше. Процент по ипотечному кредитованию начинается от 2.8%. Это очень привлекательно, но чаще всего банки адресуют такое предложение своим клиентам —  гражданам Польши. А лица, не имеющие польского гражданства могут получить кредит по более высокой ставке- от 3,4 % годовых (что. в общем — то, тоже неплохо). Срок кредитования — до 30 лет.  Досрочное погашение (полное или частичное) возможны, но без штрафных санкций только через 5 лет выплат.  Ранее этого срока выплатить остаток суммы тоже можно, но со штрафом в размере 2 — 3 процента.

Условия для оформления кредита:

1. Вы должны находиться в стране на легальных основаниях, иметь Карту постоянного (или хотя бы временного) пребывания;
2. Иметь стабильную официальную работу (Вы должны работать уже не менее года и договор о работе должен действовать еще не менее года). Если Вы меняли места работы, то перерыв в трудовой деятельности в течение года не должен быть более месяца;
3. Ваш заработок должен быть выше минимального (из расчета на всех членов семьи);
4. У Вас должна быть прописка (мeldunek), либо договор найма жилья (umowa najmu mieszkania), на срок не менее года после получения кредита;
5. Сумма денег, необходимая на первый взнос (рассчитывает банк, исходя из размера Вашего заработка, наличия иждивенцев, и т.д.). Обычно она составляет не менее 15 — 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости;
6. Вы  не должны иметь проблемы с уплатой налогов.

Необходимые документы:

Вам нужно будет предоставить в кредитный отдел банка:

1. Свои документы, подтверждающие легальность пребывания в стране
2. Действующий договор с работодателем
3. Справку о доходах с места Вашей работы в Польше
4. Предварительный договор с продавцом жилья
5. Заявление (Wniosek) на предоставление кредита (эта форма есть на интернет сайте каждого банка и можно заполнить ее заранее), а также она может быть предоставлена сотрудниками кредитного отдела непосредственно в офисе банка. В этом заявлении нужно указать конкретную сумму кредитных средств, на которые Вы рассчитываете.

Банк рассматривает заявление в срок до 1 месяца и дает заключение о выделении кредита. За это время будет проведена проверка Ваших документов, Вашего работодателя, а также продавца недвижимости. Если решение положительное, то сумма кредита не всегда может соответствовать Вашим ожиданиям. Это зависит от Вашего заработка, Вашей кредитной истории и Вашей жизненной ситуации (например, количество членов семьи, наличие иждивенцев). Если Вы студент, то стоит знать, что стипендия в расчет не берется. У Вас должен быть официальный заработок, и он должен быть, естественно, выше минимального.  В любом случае, иностранцу с небольшой кредитной историей вряд ли дадут кредит в размере 80 -90% от стоимости жилья. Поэтому нужно рассчитывать на значительную сумму собственного вклада.

Помощь кредитного эксперта:

Вы можете подать заявки на кредит в разные банки, подождать ответов и выбирать наиболее выгодное предложение. А можно сделать проще — обратиться к кредитному эксперту (Doradca kredytowy), который бесплатно сделает эту работу за Вас (он получит вознаграждение от банка, с которым Вы c его помощью заключите договор). Покупка недвижимости в Польше — это дело очень серьезное. Не зная юридических особенностей, сложно разобраться во всех важных моментах. Лучше доверить это дело профессионалам. Doradca kredytowy скажет, какой пакет документов Вам необходимо собрать, какие затраты, связанные с оформлением кредита Вы понесете, предварительно проверит все документы продавца жилья, Ваши, Вашего работодателя. И, убедившись в том, что сделка безопасна, сам направит всю документацию в те банки, которые, предоставят наиболее выгодные условия. Кредитные организации по-разному проводят расчет кредитоспособности клиента, и поэтому сумма одобренного кредита может отличаться в разных банках. Ваш кредитный помощник знает о том где и как происходит этот расчет, какие особенности кредитные менеджеры принимают во внимание, и сам предварительно рассчитает сумму кредита, на которую можно писать заявку.

Если Вы занимаетесь поиском кредитодавца самостоятельно, то информацию о том какие документы нужны для рассмотрения Вашей заявки, а также форму самой заявки Вы найдете на сайтах банков. Пакеты документов могут несколько отличаться.

Когда банк, проанализировав Вашу кредитоспособность, принимает положительно решение о выдаче кредита, то Вы (или Ваш помощник — Doradca kredztowy), получите уведомление о том на какую сумму заемных денег Вы можете рассчитывать. Если она Вас устраивает, то перед заключением договора, нужно будет заплатить банку определенную сумму за оценку недвижимости (ocena wartoóci nieruchomoóci). В разных банках она может быть несколько различной. Например, банк ING берет за эту услугу 350 PLN.

После получения этой оплаты, кредитные эксперты начинают трудиться над созданием предварительного договора. И через 2 — 4 недели Вы получите на свою электронную почту этот документ. Это будет примерно страниц 13 — 15 достаточно непростого юридического текста, который нужно хорошенько прочитать и детально вникнуть во все особенности. Если Вы не очень в этом вопросе компетентны, и не очень хорошо владеете польским, то Doradca kredztowy сэкономит Вам много времени и нервов. Он — то во всем этом разбирается прекрасно и даст исчерпывающий ответ на все вопросы. Не стоит бояться того, что он действует в интересах банка, от которого получит вознаграждение, и он кровно заинтересован в том, чтобы Вы оформили этот кредит. Для него очень большое значение имеет репутация, ведь среди кредитных помощников тоже существует конкуренция, в этой сфере работают грамотные профессионалы, для которых важно чтобы его клиент остался доволен. Поэтому, если Вы обратились за в известную фирму, к кредитному помощнику, который давно работает в этой сфере, то все будет сделано по закону, грамотно, быстро и без обмана.

Но если с польским языком дела обстоят совсем неважно, то можно воспользоваться услугой переводчика (в любом городе в Польше  есть достаточное количество фирм и бюро переводов, куда можно обратиться, оплатить помощь компетентного сотрудника и получить помощь как в изучении документов, так и в общении с банковскими сотрудниками и с продавцами недвижимости).

В кредитном договоре будут прописаны все нюансы предстоящей сделки, все суммы, проценты и сроки. 

Счет в банке:

Если у Вас нет счета в том банке, с которым Вы договариваетесь о выдаче кредита, то его нужно открыть до подписания договора. Обычно это такой счет, обслуживание которого производится бесплатно, но на него должны будут в течение месяца поступать деньги. И с него банк будет ежемесячно списывать необходимую сумму кредита.

По договору о ипотечном кредитовании, на это счет ежемесячно в течение первых трех лет должны поступать денежные средства в размере не менее 2000 злотых. Это неважно, что сумма кредита у Вас будет меньше, и не обязательно, чтобы эти деньги там все время лежали.  Сумму, превышающую необходимый платеж по кредиту Вы можете использовать, как хотите. Однако здесь важно именно движение средств по Вашему счету. 2000 злотых должны на него поступать (единовременно, или частично), но каждый месяц. Иначе банк несколько повысит свою маржу до конца срока кредитования. А это, конечно приведет к некоторому увеличению платежей по кредиту. Поэтому первые 3 года — это условие нужно соблюдать и следить за тем, чтобы такая сумма «вплывала» на счет. В крайнем случае. можно у кого-то занять на 1 день эти деньги, только для того чтобы они там появились. И быстро перевести их обратно. Через 3 года это условие отпадает само собой и можно уже заботиться только о том, чтобы ко дню платежа на счету была только сумма для погашения кредита.

Обязательные страховки при покупке недвижимости в Польше:

Банк требует обязательного страхования жизни заемщика на весь срок кредитования (страховой полис оформляется в банке и прилагается к договору). Сумма страховки в месяц — от 40 — 50 злотых.

Страховка самой квартиры обязательна в первые 3 года выплат по кредиту. Ее можно оформить  непосредственно в банке, который дал кредит. Цена зависит от стоимости, размеров  жилого помещения, года его постройки. Казалось бы, оформить такую страховку в банке удобнее, но выходит существенно дороже, чем в агенстве по страхованию. Например, у страхового агента  это будет стоить приблизительно 100 — 130 злотых в год за стандартную двухкомнатную квартиру, площадью до 50 квадратных метров, а в банке — более 200 злотых. Оплачивается этот взнос 1 раз в год, в момент заключения договора или его продления. Через 3 года эту страховку можно не продлевать.

Заключение договора с банком:

Итак, после детального изучения предварительного кредитного договора, предстоит договориться с кредитным менеджером банка о дате и времени подписания договора. Иногда, особенно перед праздниками, с этим могут возникать проблемы. Поляки оформляют много кредитов, поэтому, возможно, придется подождать назначенного часа несколько дней.

Сама процедура подписания происходит достаточно быстро. Менеджер зачитает Вам текст договора, обсудит с Вами. какого числа Вам будет наиболее удобно производить выплаты. Если у Вас есть вопросы, то он на них ответит, если нет, то подписывается окончательный (идентичный предварительному) договор и несколько приложений к нему, график платежей по кредиту, договор страхования жизни, всё в 2 экземплярах. И в эту минуту Вы становитесь счастливым обладателем ипотечного кредита в польских злотых.

Перевод денег от банка продавцу недвижимости:

Однако, деньги банк переведет на счет покупателя после того как Вы произведете оплату за выделение Вам кредитных средств на покупку конкретного объекта недвижимости. Оплачивается она не сразу при подписании договора, а переводом на тот счет, который Вы заранее открыли в этом банке, на это Вам дается несколько дней.  Эта сумма тоже в разных банках разная. Например, банк ING установил ее в размере 2360 злотых. После того, как эти финансы поступят на счет, банк их снимает, ждет подтверждения того что средства вашего собственного вклада в полном объеме поступили на счет продавца и в течение 10 дней (обычно за 1 — 2 дня) переводит всю сумму кредитных денег продавцу.

Обязанности перед банком, связанные с оформлением недвижимости:

При оформлении права собственности на квартиру, существует определенный порядок. На любое жильё заводится Księga wieczysta — так называемая «ипотечная книга», но скорее ее можно рассматривать как «домовую книгу», она существует для любого жилого помещения, неважно, было куплено оно в ипотеку или за наличный расчет, или вообще досталось бесплатно. В нее вносятся все изменения, которые происходят с жилищем — фиксируются договоры купли — продажи, дарения, данные собственников и т. д. Данные эти хранятся в реестре районного суда. При покупке в квартиры в Польше в кредит, в эту книгу обязательно должны быть внесены сведения о ипотеке в банке. Вся эта процедура связана с обращением в суд и занимает 1 — 2 месяца. Это не связано с судебным процессом и Ваше присутствие там не нужно, от Вас требуется только обратиться в суд с заявлением о внесение изменений (если жилье вторичное) или об оформлении этой Книги (если покупаете на первичном рынке).  Вы вообще можете сделать это через нотариуса (с дополнительной оплатой, разумеется). Банк дает
достаточное время на эту процедуру. Если квартира от застройщика и Księgi wieczystej еще вообще нет, то Вы будете иметь до полугода, чтобы ее оформить и предоставить выписку из нее, где   ипотечный кредит прописан.  Но если этого не сделать в отведенное время, то будет взиматься более высокий процент по кредиту.

Стоимость услуг  нотариуса напрямую зависит от цены приобретаемого жилья и ориенторовочно составит 1400 — 3500 злотых.  Оформление формальностей, связанных с этой ипотечной Книгой 60 злотых за ее оформление, 200 злотых за то что  будет вписано право собственности на покупателя,  200 злотых  — внесение в нее сведений о кредите в банке, и 100 злотых — за «выведение» банка из записей о собственности — после того как кредит будет оплачен.

Дополнительные оплаты и налоги, связанные с покупкой жилья в Польше тоже предстоит оплатить своевременно.

Копия нотариального акта должна быть предоставлена в банк  не позднее чем через месяц после его подписанияего нотариусом. За это же время необходимо оформить страховку на жилое помещение, копию которой тоже требует банк.

 

 

На видео информация риэлтора о покупке польской недвижимости в кредит